剛剛到來的2014年，沸騰的中國房地產(chǎn)業(yè)開局不利，連發(fā)悲音。

　　第一個(gè)信號(hào)是樓市成交量走低，1月份全國樓市成交一片萎靡，北京等部分一線城市甚至出現(xiàn)“腰斬”現(xiàn)象;進(jìn)入2月份后，成交依舊低迷。第二個(gè)信號(hào)是2月底傳出杭州多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)15%～20%，并導(dǎo)致業(yè)主打砸售樓處。與此同時(shí)，以興業(yè)銀行為代表的多家商業(yè)銀行開始收緊甚至?xí)和７康禺a(chǎn)相關(guān)貸款。

　　前不久，有著“任大炮”之稱的華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)也一改往日樂觀的口吻，出言警示房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨銷售增速下滑的風(fēng)險(xiǎn)。王石、王健林等地產(chǎn)界大佬亦發(fā)表了對(duì)今年樓市不甚樂觀的觀點(diǎn)。

　　“非常不妙?！比f科董事會(huì)主席王石用這4個(gè)字來預(yù)測(cè)2014年的樓市，此前他還針對(duì)李嘉誠拋售其在北京、上海的物業(yè)，在微博上稱：“這是一個(gè)信號(hào)，小心了!”

　　股市更是對(duì)房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)出異常悲觀的情緒。2月24日，地產(chǎn)股集體遭遇重挫，多只地產(chǎn)股跌停，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)日全天資金凈流出超過20億元，位居28個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)之首。而各家研究機(jī)構(gòu)迫不及待召開電話會(huì)議，討論房地產(chǎn)基本面的走勢(shì)。

　　經(jīng)歷了一年多的上漲后，國內(nèi)樓市在馬年是否會(huì)迎來拐點(diǎn)?

　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭日前在電臺(tái)節(jié)目中表示，2013年樓市火爆，目前是在高位盤整，2014年可能出現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)。楊紅旭認(rèn)為，今年下半年可能出現(xiàn)拐點(diǎn)，也就是房?jī)r(jià)從漲變?yōu)闈q不動(dòng)，甚至有所下跌。

　　海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示，中國離房?jī)r(jià)全面回落的日期不遠(yuǎn)了。美國上一輪建筑周期2000年見頂，2005年才出現(xiàn)房屋銷量回落，2006年房?jī)r(jià)才出現(xiàn)下跌，到2009年年初建筑周期觸底。中國2010年建筑業(yè)景氣指數(shù)與GDP增速均已見頂回落，但2013年政府土地出讓金還創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，2014年三、四線城市房屋已經(jīng)供過于求，預(yù)期明后兩年，房?jī)r(jià)或?qū)⑷婊芈洹?SPAN lang=EN-US>

　　地產(chǎn)股集體重挫

　　2月24日，深股市迎來黑色星期一，地產(chǎn)股是引發(fā)股指集體大跌的導(dǎo)火線。

　　由于地產(chǎn)行業(yè)一直向好，地產(chǎn)股也一直是A股市場(chǎng)上的“常漲將軍”。2013年三季度以來，不管股價(jià)出現(xiàn)如何猛烈的下跌，地產(chǎn)股始終保持上行態(tài)勢(shì)。但隨著近期部分城市的房?jī)r(jià)大跌以及部分銀行針對(duì)地產(chǎn)開發(fā)停貸等不利信息的狼煙四起，包括基金在內(nèi)的資金短期都開始紛紛回避地產(chǎn)股。

　　2月24日當(dāng)天，滬綜指和深成指都大跌，房地產(chǎn)板塊相關(guān)個(gè)股成為下跌主力，逾百只地產(chǎn)股下跌，上實(shí)發(fā)展、格力地產(chǎn)、運(yùn)盛實(shí)業(yè)、華夏幸福等多只地產(chǎn)股跌停;金融街和華遠(yuǎn)地產(chǎn)下跌逾4%;四大地產(chǎn)龍頭也無一例外地大跌，其中，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)跌逾8%，金地集團(tuán)下挫逾7%，萬科A跌幅超6%。

　　香港內(nèi)房股也未能幸免，當(dāng)天收盤，綠城中國、融創(chuàng)中國、綠地香港、碧桂園跌幅紛紛超過8%，其余內(nèi)房股同樣出現(xiàn)大幅下跌。

　　伴隨著24日的大跌，部分地產(chǎn)股已經(jīng)“破凈”或?yàn)l臨“破凈”：四大地產(chǎn)龍頭中，萬科A的市凈率為1.08倍，保利地產(chǎn)為0.93倍，金地集團(tuán)的市凈率為1.11倍，招商地產(chǎn)則為1.01倍。

　　與地產(chǎn)股向來休戚相關(guān)的銀行股當(dāng)天同樣遭遇重挫，北京銀行、民生銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、浦發(fā)銀行紛紛跌逾3%。

　　據(jù)WIN D統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)24日全天資金凈流出約20億元，位居28個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)之首。其中，保利地產(chǎn)和萬科A的全天資金凈流出分別達(dá)到1.96億元和1.38億元。銀行業(yè)則緊隨其后，全天資金凈流出達(dá)到8.41億元。

　　在上述藍(lán)籌股聚集的行業(yè)集體下挫的背景下，上證指數(shù)當(dāng)天下跌1.75%，收于2076.69點(diǎn)，2100點(diǎn)關(guān)口宣告失守。由于地產(chǎn)股多在深市上市，深證成指的跌幅更是達(dá)到了2.68%。

　　引發(fā)此次股價(jià)大跌的利空消息主要是近日傳出杭州有樓盤大幅降價(jià)的消息，同時(shí)，銀行信貸市場(chǎng)也傳出暫停房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)聲，而市場(chǎng)上的投資機(jī)構(gòu)者也紛紛發(fā)表了不同的看法。

　　基金業(yè)人士對(duì)地產(chǎn)股的判斷存在兩種聲音，一是認(rèn)為地產(chǎn)股短期有風(fēng)險(xiǎn)，需要回避;另一種聲音是房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩會(huì)刺激政府出臺(tái)保增長政策，反過來為地產(chǎn)股提供超跌反彈的機(jī)會(huì)。

　　一名基金業(yè)人士建議，短期來看，地產(chǎn)股做空力量強(qiáng)大，雖然停貸只是局部地區(qū)個(gè)別銀行針對(duì)個(gè)別產(chǎn)品的動(dòng)作，但反映出在利率高企的背景下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)積聚，短期需回避房地產(chǎn)板塊。

　　銀行收緊房貸

　　引發(fā)地產(chǎn)股大跌的原因之一，是最近有消息稱，興業(yè)銀行等開始暫停房地產(chǎn)貸款。

　　據(jù)記者了解，興業(yè)銀行春節(jié)前就接到通知，要求各營業(yè)點(diǎn)停止辦理房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)，截止日期為2014年3月底，之后會(huì)出臺(tái)區(qū)別對(duì)待政策，新政策出臺(tái)后，一些業(yè)務(wù)會(huì)恢復(fù)正常。

　　興業(yè)銀行2月24日也發(fā)布澄清公告，為進(jìn)一步優(yōu)化授信投向，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，該行于春節(jié)后要求各分支機(jī)構(gòu)做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，并將在此基礎(chǔ)上于3月底前出臺(tái)新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策?！霸诖酥?，本行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對(duì)本行經(jīng)營沒有實(shí)質(zhì)性影響。”。

　　盡管如此，銀行收緊房貸卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管部門的高度重視，銀監(jiān)會(huì)在年初召開的2014年全國銀行業(yè)監(jiān)管工作會(huì)議上提出，嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。

　　一名股份制銀行內(nèi)部人士透露，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策也較2013年有所收緊，尤其是對(duì)三、四線城市住宅和一、二線城市商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)其介紹，由于收益率有限，市面上多數(shù)銀行對(duì)于開發(fā)貸業(yè)務(wù)并不熱衷，一些城市早已停止為中小房企提供開發(fā)貸業(yè)務(wù)。

　　雖然目前銀行房地產(chǎn)貸款不良率低于1%，但民生證券研究院副院長管清友判斷：“今年銀行對(duì)開發(fā)貸依然會(huì)是表內(nèi)貸款嚴(yán)格執(zhí)行名單制管理，總量不增加甚至進(jìn)一步壓縮，表外非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況也會(huì)有所減少?！?SPAN lang=EN-US>

　　業(yè)內(nèi)透露，2014年4月份之后，興業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新政策將可能允許房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)繼續(xù)進(jìn)行。相比舊政策，新政策對(duì)開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)很可能會(huì)區(qū)別對(duì)待，區(qū)分不同的區(qū)域，一、二線城市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，業(yè)務(wù)還會(huì)正常開展;三、四線城市風(fēng)險(xiǎn)較大，房地產(chǎn)供過于求，謹(jǐn)慎進(jìn)入或停止;同時(shí)，區(qū)分不同的地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)模，根據(jù)大型、中型和小型不同的財(cái)務(wù)狀況而制訂授信額度。其他商業(yè)銀行根據(jù)自身的信貸結(jié)構(gòu)狀況，也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整并對(duì)房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)進(jìn)一步細(xì)化。

　　值得注意的是，銀行收緊房貸“銀根”的范圍已經(jīng)波及首套房屋貸款的利率。據(jù)了解，目前首套房貸款利率已基本無折扣，個(gè)別銀行還在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮5%。春節(jié)前后，銀行悉數(shù)上調(diào)首套房貸利率，以工、農(nóng)、中、建、交為首的國內(nèi)商業(yè)銀行均上調(diào)首套房貸利率至基準(zhǔn)利率，春節(jié)前的八五折貸款優(yōu)惠基本絕跡。

　　部分外資銀行盡管對(duì)首套房貸利率還有一定的折扣優(yōu)惠，但也都附加了一些條件。恒生銀行最近規(guī)定，在2月21日之前面簽的客戶，貸款利率為八八折。而2月21日之后的客戶，則升為九二折，但恒生銀行要求，1995年之后建設(shè)的房子才可以享受折扣。大華銀行雖然可以提供首套房貸八五折，但要求首套房屋貸款上限為購房?jī)r(jià)格的50%，達(dá)不到普通商品房貸款的上限70%。

　　銀行貸款一向是支撐房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的重要因素，收緊購房者的貸款將會(huì)使樓市產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。一線城市由于潛在需求大，房屋從成交萎縮到價(jià)格回落可能需要很長一段時(shí)間;而對(duì)于本身人口存量少，同時(shí)房地產(chǎn)供應(yīng)多的三、四線城市，房?jī)r(jià)泡沫可能被刺破。

　　房?jī)r(jià)漲幅放緩

　　房?jī)r(jià)漲幅放緩也正在成為事實(shí)，甚至在杭州地區(qū)有個(gè)別樓盤出現(xiàn)降價(jià)。

　　北京驚現(xiàn)巨量住宅存量。由此，有專家預(yù)測(cè)，未來2～3年內(nèi)，我國城市房?jī)r(jià)將回落40%～50%。

　　國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，1月，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)漲幅放緩明顯。新建住宅方面，除了上個(gè)月的溫州、韶關(guān)外，又有哈爾濱、包頭、濟(jì)寧、杭州4個(gè)城市加入降價(jià)隊(duì)列，下跌城市數(shù)量增至6個(gè)。而二手房方面，環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)也升至13個(gè)，較12月增長8個(gè)。

　　漲幅方面，1月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均漲幅由2013年12月份的0 .51%微降為0.49%。有25個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比2013年12月份有所回落。

　　值得注意的是，一線城市也有放緩跡象。以北京為例，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年1月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，北京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)，漲幅創(chuàng)近15個(gè)月新低;而二手住宅價(jià)格指數(shù)則下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，是繼2012年6月開始，二手住宅連漲19個(gè)月之后出現(xiàn)的首次下滑。

　　三、四線城市的樓市更是面臨著整體下滑的趨勢(shì)，降價(jià)促銷城市不斷增加。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2014年1月，全國100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，只有五個(gè)城市環(huán)比增加。而在房?jī)r(jià)下跌的城市中，有34個(gè)是三、四線城市。

　　與此同時(shí)，少數(shù)房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)畸形繁榮的城市和地區(qū)則深陷泥潭，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)30個(gè)月下跌，高端住宅價(jià)格幾乎“腰斬”;不僅西部三、四線樓市出現(xiàn)“風(fēng)險(xiǎn)集中區(qū)”，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區(qū)的多個(gè)三、四線城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，1月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，漲幅穩(wěn)中有降。究其原因，一是前期在部分城市加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度、努力增加保障性住房供應(yīng)等一系列政策措施作用下，市場(chǎng)環(huán)境和預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定;二是受信貸條件收緊、庫存壓力減小等因素影響，成交量回落，一些城市房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄。

　　漲幅收窄的房?jī)r(jià)卻并未喚起成交量的上升。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：受春節(jié)假期因素等影響，54個(gè)城市成交量出現(xiàn)明顯下調(diào)。截至23日，全國主要的54個(gè)城市成交量下調(diào)13%。

　　2月17日，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布最新一期的《中國主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易情報(bào)》顯示，2014年1月份，北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數(shù)與成交面積的環(huán)比、同比均萎縮了四至五成左右。1月份，包括北、上、廣、深四大一線城市在內(nèi)的43個(gè)主要城市，超過九成樓市成交量出現(xiàn)環(huán)比下跌，三、四線樓市整體銷量也延續(xù)著2013年下半年以來的低迷態(tài)勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，2014年1月份，25個(gè)三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續(xù)3個(gè)月走低，創(chuàng)6個(gè)月新低;14個(gè)四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創(chuàng)下11個(gè)月新低。

　　日前更是傳出杭州樓盤出現(xiàn)短期內(nèi)價(jià)格大幅下調(diào)的情況。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，在經(jīng)歷持續(xù)一年多的暴漲后，市場(chǎng)勢(shì)必要理性回歸，在資金面趨緊的情況下，2014年市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大。